地产江湖新变局，谁来了常州，谁又走出了常州！

时代转身，革故鼎新。

2018年，当万科高喊“活下去”的口号时，一场地产江湖的长久变局，已经开始酝酿。

也正是这一年前后，更多规模性房企发力抢占长三角市场，彼时正处于城市价值上升期的常州，也成为了房企布局的重要对象。

时间进入2021年7月，常州新一轮土拍中，国企、央企成为最终赢家。

常州地产江湖，正在经历新一轮的迎来送往……

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2016年之前，常州的地产江湖并没有现在热闹。

外来的房企招保万金虽是典型，但也都只在常州主城种下了独苗。恒大没交出理想的成绩单，碧桂园没敢进主城。世茂、星河、雅居乐、龙湖、路劲、弘阳、华润等典型房企卖的还行，但也是长久战。本地大小房企各有各的活法。

时间好不容易走到2016年中，即便是常州没有土拍，但周边城市的楼市热潮终于蔓延到了常州。尤其是那些煎熬中的品牌房企，果断在这个时间点上跟风涨价，没给市场留下喘息的机会。

2017年下半年，常州土地市场开闸。常州地价一年比一年上了一个台阶。

与此同时，常州地产江湖终于有了新的面孔，旭辉、金茂、中铁建、禹洲、德商、中梁、龙信、大发、远洋、财信、金科、光明、上坤等各类房企都纷纷进入常州市场。

万科、保利、金地、招商等房企也携手回归，碧桂园在主城大行其道。常州本地房企如嘉宏、黑牡丹等在这几年迅速扩张，一时之间市场开始变得热闹起来。

产品更迭，主城外拓，市场预期层层向上。这几年，在众多房企的助推下，常州楼市站上了历史高位。

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江湖还是那个江湖，但高手已经不是以前的那些高手了。

尤其是这两年，随着房价的上行，虽然各房企的销售金额从面上来讲在一步步提升，但利润率就并不容乐观。为了进一步抢占市场份额，各城市内部房企竞争进一步加剧。

在常州，这个迹象也是十分明显。虽然以新城为典型的龙头房企依然占据市场头部位置，但不再独大。

与此同时，这几年万科、碧桂园、路劲、中海、保利、美的等各类房企也在进一步蚕食常州房地产市场份额。嘉宏、九洲、黑牡丹等本地房企市场份额也进一步提升。以嘉宏为典型的本地房企甚至凭借自身实力走到了市场头部梯队的位置。

而在这个过程中，我们看到一个显著的特征，那就是今天的常州房地产市场，游戏规则正在随着全国市场的改变而加速变化中。

我们观察这几年位于常州头部梯队的房企，就会发现，深耕房企在市场上有着绝对的优势。

但随着三道红线的公布以及拿地规则的调整，对于房企来说，想要深耕常州，并没有这么容易了。

市场更考验房企的，是“长跑”能力。这种能力主要体现在，领先的产品生产能力、一流的拿地能力、融资能力等各个方面。甚至对于房企的运气，还有那么一点点的要求。

在上一次土拍中，常州重启摇号拿地，分析师甚至听说有房企通过烧高香、制作摇号必中符等方式希望增加一点摇号手气，说明运气是现阶段房企在拿地上都想要的一个东西。

03

这种变化，在2021年往后，会更为明显。

2021年常州主城（不含金坛、溧阳）拍的地并不多。我们看看都有谁拿了地。

上半年金科、融创、嘉宏、儒辰、东方新城、新城这几个房企各新增一宗宅地。下半年，也就是刚刚拍完的7宗宅地，分别被苏高新、保利、金茂、大悦城、新城、碧桂园拿下。

在这场土拍结束的当下，有人跟分析师开玩笑说，是不是到了“国进民退”的时候了。当然，这真的只是一句玩笑话。

不过，值得深思的是，在三道红线和土拍新规则的影响下，规模房企在拿地这件事情上，确实会有较大的优势。

而土地，是一个房企的“饭碗”。拿不到地就等于没饭吃，于是，有越来越多的房企将会通过合作开发等模式增加“粮食储备”。

但合作开发，也考验开发商的实力。总而言之，对于常州来说，未来能够进入市场的房企，终究将以规模房企为主了。

有人走进来，当然也有人走出去。

本地实力房企嘉宏，在这两年也明显表现出了更高占位的布局意图。重仓常州的同时，在环沪、环宁等城市多点拓展，形成了以长三角为核心的布局战略。

很多人认为，地产江湖演变至今，终将成为规模房企的天下了。

然而，事实并不完全如此，寻找不同的赛道也是房企谋生的“破点”。

同样是本地房企的九洲，着力于城市更新和文旅，也算是走出了属于自己的道路。

大浪淘沙，常州的地产江湖在全国看来，可能连个缩影都算不上，地方特色太强。但随着市场的沉浮，地产江湖终究不过是一场谁去谁留的游戏，希望这场游戏，给常州带来的是更好的市场局面，别留遗憾。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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